Арендные платежи при режиме чрезвычайной ситуации

«На фоне пандемии коронавируса в Москве в ближайшее время не планируется введение режима ЧС», — заявила заместитель мэра столицы Анастасия Ракова. Ранее в СМИ появилась информация о планах властей Москвы ввести в городе карантин.

«В связи с распространением в СМИ информации о том, что Москва якобы будет закрыта на карантин, сообщаю о том, что эта информация не соответствует действительности. Сообщения являются ложью. Прошу руководствоваться официальной информацией оперативного штаба», — сказала вице-мэр.

Сообщается на сайте газеты Коммерсант

На момент написания настоящей заметки нет какой-либо информации о планах введения режима чрезвычайно ситуации (ЧС). Однако, вспоминая латинское крылатое выражения, авторство которого приписывают фиванскому полководцу IV века до н. э. Эпаминондау: Si vis pacem, para bellum (с лат. — «Хочешь мира — готовься к войне»), мы решили напомнить арендаторам и арендодателям, как введение режима ЧС может повлиять на их экономические отношения.

Согласно абз. 1 ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Закон о ЧС) чрезвычайная ситуация — это обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли за собой человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей.

Целями Закона о ЧС закона являются предупреждение возникновения и развития чрезвычайных ситуаций; снижение размеров ущерба и потерь от чрезвычайных ситуаций; ликвидация чрезвычайных ситуаций.

При введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, уполномоченными органами могут быть введены дополнительные меры по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, в частности, меры направленные на приостановку деятельности организаций, оказавшихся в зоне чрезвычайной ситуации, если существует угроза безопасности жизнедеятельности работников данной организации и иных граждан, находящихся на ее территории (п. 10 ст. 4.1. Закона о ЧС).

У арендаторов и арендодателей справедливо возникают вопросы о том, нужно ли будет вносить арендные платежи, если будет введен режим ЧС?

Для сторон арендных отношений можно выделить два основных встречных обязательства:

• арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
• арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

При этом, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Указанные правовые нормы определяют правовую судьбу арендных платежей в случаях, когда арендатор не смог пользоваться арендуемым имуществом по причинам от него независящим.

В судебной практики есть устоявшиеся позиция, согласно которой невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Невозможность пользования арендованным имуществом может быть отнесена к широкому кругу обстоятельств. Одним из самых распространенных случаев является осуществление арендодателем виновных действий (например, недопуск арендатора в арендуемое помещение или передача имущества в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению), либо наличие иных препятствий к использованию имущества (в частности, затопление арендуемого помещения, пожар, отсутствие разрешительных документов).

Введение режима чрезвычайной ситуации может рассматриваться как частный случай, когда арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

На территории арендованного обществом лесного участка имел место паводок, в период которого на территории Хабаровского края был введен режим чрезвычайной ситуации и существовал запрет на выход в лес.

На этом основании судебные инстанции пришли к правильному выводу, с которым согласился суд кассационной инстанции, что в таком случае арендатор по причине названных обстоятельств непреодолимой силы не имел возможности в спорный период использовать арендованный им лесной участок (дело №А73-14050/2013).

Отдельно стоит отметить, что сам по себе факт введения чрезвычайной ситуации не влечет автоматического освобождения от внесения оплаты арендных платежей. Для наступления оснований неуплаты арендной платы, необходимо, что бы при введении режима ЧС, были введены именно ограничения на пользование арендуемым имуществом, например меры по приостановлению деятельности всех организаций в пределах г. Москвы.

На основании изложенного введение режима чрезвычайно ситуации, при котором арендатор будет лишен фактически пользоваться арендуемым имуществом, может рассматриваться как основание неуплаты или возврата арендной платы.